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李一戈專欄丨住房租賃要創新,也要監管

2020年11月20日  05:00  21世紀經濟報道  李一戈 

深圳市住建局近日發出《關于切實規范住房租賃企業經營行為的緊急通知》,明確指出,部分長租公寓采取“高進低出”“長收短付”造成“爆雷”“跑路”的問題,已經引起政府部門高度重視和社會密切關注。

李一戈

深圳市住建局近日發出《關于切實規范住房租賃企業經營行為的緊急通知》,明確指出,部分長租公寓采取“高進低出”“長收短付”造成“爆雷”“跑路”的問題,已經引起政府部門高度重視和社會密切關注。通知要求,住房租賃企業不得通過“高進低出”“長收短付”等方式,哄抬租賃價格、加大企業資金斷裂風險、侵害房屋權利人和承租人的合法權益。

相信你已看出,這個通知的背景,是個別長租公寓企業出現的爆雷危機。而危機的源頭,直指“租金貸”模式——金融機構將租金貸款一次性發放給長租公寓運營商,租戶按月還貸,運營商按月或按季將房租支付給房東。

金融機構賺取利息,運營商擁有了資金池,如果它將錢挪作他用,或者高進低出不敷支出,就會出現現金流問題,無法按時將租金付給房東,房東就可能采取斷水斷電甚至驅趕租戶等極端方式,令租戶的合法權益遭受傷害。

對極少數長租公寓企業暴露出來的問題,要理性看待。

一方面,必須強化監管。兩頭都要抓,前臺和后臺。前臺是指收儲房源階段,堅決遏制部分長租公寓運營商高價攬收房源的行為。從房東那里以遠高于市場價獲取房源,既會在短時間內直接推動租金上漲,也會埋下高成本的禍根,而這些成本終究要轉嫁到租戶身上。

后臺是指租賃資金監管。這讓我想起一個事情。早年間,二手房交易也是沒有資金監管的,經紀機構從買方收取的資金,到付給賣方,也存在一個時間差,而售房款遠比租金的量大得多,如果個別經紀機構挪作他用,就有可能導致賣方無法按時拿到。正是發生了多起不法經紀機構卷款逃跑的事件,才引起業內和主管部門的警覺,推動第三方資金監管制度的建立。這些年,基本沒有聽到卷款逃跑的事件。

長租公寓的租賃資金,是否應該借鑒二手房交易建立第三方資金監管制度?值得探討。在制度未建立之前,金融機構可否先行一步,試行將租金貸款直接發放給房東等措施?長租公寓運營商另行收取一筆傭金、服務費等。

另一方面,不可將長租公寓這種業態一棍子打死。2016年以來的這一輪房地產調控,一個指導原則是“租售并舉”。這幾年,中央政府和各地一直在積極推動發展住房租賃市場,并拓寬了供應渠道,如試點集體建設用地建公租房等。

長租公寓是解決住房居住問題的一種創新業態。尤其是集中式長租公寓,管理相對規范,大部分還會提供一些配套設施及服務,受到了城市年輕人的歡迎。如果投資運營方能夠在土地階段入手,比如與村集體合作建設長租公寓;或者將空置廠房商業用房改造為長租公寓,切實降低剛性成本,從而以更具競爭性的租金推向市場,則會取得多贏的效果。

實事求是地說,困擾長租公寓運營商的一大問題,是二房東的經營模式很難在短時間內實現盈利。少數運營商利用租戶已交租金與實付房東租金之間的時間差,實行資本化運作,也是想填補成本,賺取服務費之外的收益,以期實現企業正常運轉。但問題是,為了擴大規模,不計成本收儲房源,當房子出租率大幅下滑,后續資金無法補充時,可能會對其現金流造成重大影響甚至出現中斷。何況是今年發生新冠肺炎疫情這種極端情況。

如果我們同意,長租公寓仍是解決城市住房問題的一條可行路徑,那么,當該業態暴露出若干弊端時,就應有針對性地尋找解決辦法。長租公寓運營商的共同難題是融資,在此方面,我個人的一個建議是,在長租公寓市場加快推動REITs(房地產投資信托基金)的建立。

據專家介紹,美國公寓住宅類REITs已經成為其第二大基礎資產類型。之前,已有房企和機構發行了一些長租公寓的ABS產品,但與需求相比,規模尚小,可持續性也有待加強。要從根本上解決長租公寓運營商的融資難題,建立規范的房地產投資信托基金制度,是時候了。

REITs討論已有多年。前不久公布的《住房租賃條例(征求意見稿)》提出,支持發展房地產投資信托基金。業內早有呼聲,加緊制訂一部專門的房地產投資信托基金條例。在條例未制訂之前,可否先開展試點?集體建設用地建租賃住房就是先試點再修法。

(編輯:洪曉文)

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